BT(建設-移交)模式操作全攻略

作者:陳其象律師 來源: 本站原創 發布時間:2015年04月28日 點擊數:

一、什么是BT模式?

BT模式(Build-Transfer,即建設-移交)是指一個項目的運作通過項目公司總承包,融資、建設驗收合格后移交給業主(通常為政府),業主向投資方(BT建設承包人)支付項目總投資加上合理回報的融資模式。

BT模式主要適用于建設公共基礎設施,是政府利用非政府資金進行基礎非經營性設施建設項目的一種融資模式:

1.BT建設承包人負責建設資金的籌集和項目建設,并在項目完工時立即移交給業主;

2.業主向BT承包人支付工程建設費用和融資費用(支付時間由BT建設雙方約定)。

【陳其象律師提示】

①BT是英文Build(建設)和Transfer(移交)縮寫形式,意即“建設-移交”。

②BT模式也稱為“回購模式”(俗稱“交鑰匙工程”),是BOT模式(建設-經營-轉讓)一種變換形式。

③目前采用BT模式籌集建設資金成了項目融資的一種新模式(BT是通過融資進行項目建設的方法),BT模式被廣泛應用于大型基礎設施項目及其他由政府直接經營的工程設施項目。

④BT核心含義是投資人按照與項目收購人(業主)簽訂的合同要求,負責工程項目的投資和建造并在竣工后向收購人移交(包括籌措資金、設計建造、竣工移交等),收購人以約定的分期付款方式向融資建造人支付含合理回報的項目總投資。

⑤目前沒有相應的法律規定來規范BT模式。

二、什么是BT模式特點?

1.BT模式僅適用于政府基礎設施非經營性項目建設:

A.政府利用非政府資金(通過投資方融資的資金):可以是銀行融資資金、其他金融機構融資資金、私有資金、外資資金、國內資金等。

B.政府按比例分期向投資方支付合同的約定總價。

2.投資方建成后移交業主(不存在投資方建成后進行經營獲取經營收入)。

【陳其象律師提示】

①BT模式重點是B(建設)階段。

②BT模式適用范圍沒有專門統一的法律予以明確規定,主要適用于非經營性基礎設施、公用事業項目。

三、什么是BT模式運作過程?

BT模式運作過程包括五個階段:①政府立項→②完成項目前期準備工作→③特許權轉讓投資方→④投資方建設→⑤項目移交。

1.項目確定階段:政府根據當地社會和經濟發展需要對項目進行立項,完成前期工作(包括項目建議書、可行性研究、籌劃報批等工作)。

2.項目前期準備工作:政府確定融資模式、貸款金額的時間及數量上要求、償還資金計劃安排等工作。

3.項目合同確定階段:政府確定投資方并談判商定雙方權利義務。

A.政府將項目融資和建設的特許權轉讓給投資方(依法注冊成立的國有、私有建筑企業);

B.銀行、其他金融機構為項目提供融資貸款;

C.政府與投資方簽訂BT投資合同;

D.投資方組建項目公司;

E.投資方在建設期間行使業主職能,對項目進行融資、建設、承擔建設期間風險。

4.項目建設階段:參與各方按照BT合同要求行使權利、履行義務。

5.項目移交階段:

A.竣工驗收合格、合同期滿,投資方將項目有償移交給政府;

B.政府按照約定總價按比例分期償還投資方的融資和建設費用。

四、什么是BT投資建設合同?

BT投資建設合同是BT模式運作過程中BT甲方(政府或授權單位)授權投資方進行BT項目建設的契約文件。

(一)BT建設合同合同簽訂過程:

1.BT建設合同招標階段:BT甲方按照BT模式招標要求進行BT模式投標并經評標后確定BT乙方;

2.BT 建設合同的中標后的談判階段:BT甲方在發出中標通知書后,與中標的BT乙方依據有關招標文件進行談判,簽署BT投資建設合同。

(二)BT投資建設合同主要內容:

1.定義與解釋:對合同用語和一些名詞術語的解釋,應當對BT模式的具體含義和操作過程作出描述;

2.工程實施:對工程實施方式和工作內容的劃分;

3.工程投資及文件:工程總投資(合同價)的具體確定方式、合同價的支付(支付方、時間等);

4.雙方主要權利和義務;

5.工程質量及驗收;

6.工程移交:包括移交時間、范圍、內容、移交程序、移交效力,工程質量及保修期,移交滯后的處理辦法等;

7.其他:包括履約保證、工程相關單位的選擇、合同生效、合同轉讓、變更與解除、違約責任、不可抗力、爭議解決、特別說明和附加條款等。

【陳其象律師提示】

①BT模式所涉及當事人的法律關系主要通過以下合同確立:

A.BT投資建設合同(核心合同);

B.BT貸款合同;

C.BT設計合同、施工合同、監理合同;

D.股東協議等。

②BT投資建設合同對BT項目公司產生約束力的兩種做法:

A.由BT甲方與BT乙方簽訂BT投資建設合同,確定由BT乙方設立BT項目公司負責項目的具體建設組織事宜,并由BT乙方和BT項目公司向BT甲方出具書面承諾書將項目建設權利義務轉移到BT項目公司;

B.由BT甲方與BT乙方簽訂BT投資合同并成立BT項目公司后,再由BT甲方/BT乙方/BT項目公司三方共同簽訂BT投資建設合同,將項目權利義務轉移到BT項目公司。

③BT投資建設合同的性質屬于民事合同而非行政合同。

五、什么是BT模式的核心法律關系?

BT模式法律關系的核心是由BT投資建設合同確立的BT甲方、BT乙方、BT項目公司三者之間的權利義務關系。

1.BT甲方與BT乙方簽訂BT投資建設合同:BT甲方(政府或其授權代表人)提供的擔保為BT合同中最重要的生效條件。

2.BT投資建設合同及合同項下權益以及擔保合同的生效為貸款合同的生效條件。

3.BT投資建設合同、貸款合同成立并生效后,BT乙方、BT項目公司啟動簽訂設計、監理、施工單位的招標投標程序并簽訂中標設計、監理、施工合同。

4.項目竣工驗收合格后,BT乙方、BT項目公司將項目移交至BT甲方。

【陳其象律師提示】

①BT甲方是指出面與投資人簽訂BT投資建設合同并按該合同進行支付的機構(政府及其授權單位):

A.BT甲方是BT項目的發起人;

B.BT甲方向BT乙方支付投資補償款項并代表政府對項目工程行使所有權的權利(BT甲方是BT項目業主/并非項目建設單位)。

②BT乙方是指與BT甲方簽訂BT投資建設合同并負責籌集建設資金的投資機構:

A.BT乙方石項目的實際投資人;

B.BT乙方成為BT項目公司的股東(通過BT項目公司實現投資建設職能/降低自身融資建設等風險)。

③BT項目公司是指BT乙方為了融資、建設、管理BT項目而在項目所在地設立的具有獨立法人地位的公司(實際履行建設單位職責):

A.BT乙方設立項目公司負責項目融資及施工建設模式稱為“完全BT方式”,有利于降低投資人的風險:項目公司投資人僅承擔與其出資額相應的有限責任(項目公司承擔合同責任的能力有限)、投資人可采取項目公司股權轉讓的方式處置其在BT項目公司中的股東權益、項目公司是獨立的法人實體有利于融資;

B.BT乙方不設立獨立的項目公司而由其自行負責項目的融資及施工建設的模式,并非真正意義上的BT建設模式(是以BT之名行施工總承包之實)。

六、什么是BT投資建設合同雙方的權利義務?

(一)BT甲方主要權利義務:

1.按計劃完成工程立項、征地拆遷;

2.監督BT乙方通過招標投標選擇工程施工承包商、施工監理等相關單位;

3.監督并協助BT乙方完成項目建設工作;

4.有權按工程進度要求檢查、監督工程進度情況,抽查工程質量;

5.按BT合同約定向BT乙方、項目公司支付相應款項;

6.負責項目實施階段涉及費用變化項目的審批工作等。

(二)BT乙方、項目公司的主要權利義務:

1.組織協調建設工作;

2.嚴格按照BT甲方批準的工程建設大綱實施建設,并確保建設資金按使用計劃及時到位;

3.根據合同約定向工程相關單位支付合同款;

4.按招標投標法的規定,選擇有關工程項目的施工承包商、施工監理單位、設備材料采購供應商等;

5.保證工程按BT甲方批準的建設進度計劃完成各階段建設目標,確保質量和工期,并按約定時間將工程驗收合格后移交BT甲方。

【陳其象律師提示】

由于國家缺乏相應的法律規定來規范BT模式,目前BT投資建設合同雙方的權利義務主要通過BT投資建設合同來約定。

七、什么是BT模式的融資過程?

BT模式融資過程包括第一次融資和第二次融資。

1.第一次融資(BT項目發起人融資):即BT項目發起人(政府及其指定單位)在項目建設中引入BT模式項目主辦人(BT投資人)的過程。

2.第二次融資(BT模式項目主辦人即BT模式項目公司)再融資。

【陳其象律師提示】

BT模式項目發起人條件:

①具有良好信用(主要是政府信用支撐);

②在未來一定時期具有可靠的收入來源以滿足項目移交后的支付要求;

③合理考慮BT模式項目主辦人的利潤來源和風險承擔,以達到合作雙贏。

八、什么是BT模式的風險?

1.BT模式風險較大,最大風險是政府的債務償還能力;

2.安全合理利潤及約定總價的確定比較困難,存在一定風險;

3.用地、立項、規劃等方面明顯違反基本建設程序,導致BT建設項目違規的風險;

4.僅有招標單位出具的還款承諾而無任何實質性擔保,導致BT項目投資款無法回收的風險等。

【陳其象律師提示】

①作為BT項目投資方建筑企業的權利主要通過項目建設單位法律身份加以固定,同時應設定有效的擔保以確保投資款的回收及相應投資回報的如期獲取。

②BT項目描述是對BT標的描述,關系到合同當事人的工作范圍與界限,具有重要的法律意義。

③項目公司自有資金問題是關系到能否有效防止“爛尾合同”的關鍵。

④通過建設資金共管賬戶,業主可以隨時了解項目建設資金的存量及使用情況,進而掌握項目投融資進度及工程實施進度。

⑤業主方最好將項目公司的股權轉讓禁止性列入BT乙方的義務中并明確其違約責任。

⑥業主方應當嚴禁項目公司以項目資產作為融資擔保。

⑦業主方不應當放棄確定設計與監理單位的權利。

⑧BT模式缺乏權威專門的立法規范,法律制度建設缺失。

⑨BI模式投資方的風險防范:

A.深入分析相關招標文件以確定BT項目的真偽,防范假BT模式可能帶來的風險;

B.積極開展對BT項目合法性及項目運作前景預測等調查;

C.重視對BT項目招標單位回購擔保的審查,確保擔保方案的有效性和可行性;

D.重視BT項目的簽約管理和履約管理,防范法律風險。

法條鏈接

《政府采購法》

第二條 在中華人民共和國境內進行的政府采購適用本法。

本法所稱政府采購,是指各級國家機關、事業單位和團體組織,使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務的行為。

政府集中采購目錄和采購限額標準依照本法規定的權限制定。

本法所稱采購,是指以合同方式有償取得貨物、工程和服務的行為,包括購買、租賃、委托、雇用等。

本法所稱貨物,是指各種形態和種類的物品,包括原材料、燃料、設備、產品等。

本法所稱工程,是指建設工程,包括建筑物和構筑物的新建、改建、擴建、裝修、拆除、修繕等。

本法所稱服務,是指除貨物和工程以外的其他政府采購對象。

·國務院關于投資體制改革的決定

·國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見

·建設部關于培育發展工程總承包和工程項目管理企業的指導意見 

四、進一步推行工程總承包和工程項目管理的措施

(七)提倡具備條件的建設項目,采用工程總承包、工程項目管理方式組織建設。

鼓勵有投融資能力的工程總承包企業,對具備條件的工程項目,根據業主的要求,按照建設—轉讓(BT)、建設—經營—轉讓(BOT)、建設—擁有—經營(BOO)、建設—擁有—經營—轉讓(BOOT)等方式組織實施。

·招標投標公證程序細則 

·國務院關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知 

·關于嚴格禁止在工程建設中帶資承包的通知【廢止】 

·關于嚴禁政府投資項目使用帶資承包方式進行建設的通知 

BT項目合同范本

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